HOLDINGS PATRIMONIAIS: TRIBUTAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS NO LUCRO PRESUMIDO

Tomás Carvalho

21 de janeiro de 2026

As holdings patrimoniais são empresas criadas para organizar e administrar o patrimônio de pessoas físicas, principalmente bens imóveis pertencentes aos sócios ou à família. Elas funcionam como uma forma de concentrar a gestão dos bens em uma única estrutura jurídica, trazendo segurança, eficiência e controle sobre o patrimônio. Apesar de terem uma finalidade principalmente patrimonial, as holdings também podem exercer atividades econômicas, como alugar, ceder ou vender imóveis próprios, desde que essas operações tenham um propósito real e estejam dentro da lei.

Do ponto de vista tributário, é comum que essas empresas escolham o regime do lucro presumido, previsto na Lei nº 9.249/1995, por ser mais simples e previsível. Nesse regime, os impostos IRPJ e CSLL são calculados com base em percentuais fixos sobre a receita bruta: para administração e locação de imóveis, o percentual é de 32%; já para venda, permuta ou dação em pagamento de imóveis próprios, os percentuais são de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL).

Nesse contexto, a Receita Federal do Brasil entende que toda receita obtida com a venda ou troca de imóveis próprios deve ser tributada como receita bruta da empresa, incluindo valores recebidos em vendas, permutas ou dações em pagamento, considerando o valor total do imóvel transferido, inclusive eventuais diferenças em dinheiro. Esse entendimento foi consolidado pelas Soluções de Consulta COSIT nº 41/2017 e 189/2018 e vem sendo reforçado em decisões recentes do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF)^[1].

A receita é considerada realizada, e, portanto, tributável, no momento em que há a transferência da posse ou do direito sobre o imóvel, mesmo que a escritura pública ainda não tenha sido registrada. Ou seja, o que vale é o momento econômico da operação, e não o ato formal no cartório. Dessa forma, não há possibilidade de postergar a tributação, já que o bem recebido em permuta, por exemplo, tem valor de mercado e representa um ganho efetivo para a empresa.

É importante destacar que, quando o imóvel vendido estiver contabilizado como ativo não circulante (isto é, como investimento ou imobilizado), a tributação será feita sobre o ganho de capital, conforme o Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018). Já se o imóvel fizer parte do ativo circulante, destinado à revenda ou exploração, o valor da venda compõe diretamente a base de cálculo do lucro presumido, sujeitando-se aos percentuais de 8% e 12%.

Frise-se, a reforma tributária brasileira, inaugurada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, impacta de forma relevante as operações imobiliárias realizadas por holdings patrimoniais ao substituir o regime do PIS e da COFINS pelo novo modelo de tributação sobre o consumo, baseado no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e na Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). A partir de 2026, as operações onerosas com bens imóveis, incluindo a venda, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis próprios, passam a ser alcançadas pelo IBS e pela CBS, incidindo sobre o valor da operação, ainda que com reduções legais específicas. A LC nº 214/2025 prevê redução de 50% das alíquotas do IBS e da CBS nas operações de alienação de imóveis e redução de 70% nas operações de locação, o que busca mitigar o impacto econômico do novo sistema, mas não elimina a ampliação da base de incidência em comparação ao modelo anterior. Para as holdingspatrimoniais, que tradicionalmente se beneficiavam de uma carga reduzida no lucro presumido em razão do PIS e da COFINS cumulativos, o novo regime tende a elevar a carga tributária efetiva sobre receitas imobiliárias, exigindo reavaliação do planejamento tributário, da estrutura societária e da viabilidade econômica de determinadas operações, especialmente em contextos de compra e venda recorrente de imóveis.

Assim, para quem utiliza holdings patrimoniais, a compreensão da sistemática de tributação aplicável às operações imobiliárias tornou-se ainda mais relevante diante das mudanças introduzidas pela reforma tributária. O adequado enquadramento contábil dos imóveis e das receitas, aliado à análise dos impactos do novo modelo de tributação sobre o consumo, é fundamental para assegurar segurança jurídica, previsibilidade fiscal e conformidade com a legislação vigente. Embora as holdings no regime do lucro presumido continuem sendo instrumentos legítimos de organização, proteção e sucessão patrimonial, a sua eficiência tributária passa a depender de uma avaliação mais criteriosa das operações realizadas, da estrutura societária adotada e da interação entre a tributação direta e indireta.

^[1] Vide acórdão n° 1401-007.459, DJe 16/07/2025; 1401-007.333, DJe 14/01/2025 e 9101-005.772, DJe 06/12/2021