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A intermediação imobiliária na reforma tributária: entre o ISS, o IBS e o protagonismo do STJ
Tomás Carvalho
A tributação da intermediação imobiliária sempre foi um terreno fértil para controvérsias. Mesmo sob a égide do ISS, a aparente simplicidade da Lei Complementar 116/2003 jamais foi suficiente para conter disputas sobre fato gerador, base de cálculo e competência territorial.
A reforma tributária, ao introduzir o IBS por meio da Emenda Constitucional 132 de 2023, não elimina esse histórico de conflitos. Ao contrário, inaugura uma nova camada de complexidade, especialmente durante o longo período de transição até 2033, em que ISS e IBS coexistirão.
No regime atual, a intermediação imobiliária é tributada pelo ISS, com fundamento no subitem 10.04 da LC 116. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou duas premissas relevantes.
A primeira é a natureza da corretagem como obrigação de resultado. O fato gerador do ISS não se aperfeiçoa com a mera aproximação das partes, mas apenas com a efetiva concretização do negócio. A tributação de operações frustradas é considerada indevida.
A segunda diz respeito à base de cálculo. O entendimento dominante afasta a incidência sobre valores que apenas transitam pela contabilidade da imobiliária, restringindo a tributação à efetiva receita auferida.
Essas duas teses estruturam o contencioso atual e refletem uma leitura alinhada com a capacidade contributiva.
Com a reforma, o IBS surge como um imposto sobre valor agregado, não cumulativo, com incidência ampla sobre bens e serviços, substituindo gradualmente o ISS e o ICMS.
Aí começa o verdadeiro desafio.
A Lei Complementar 214/2025 introduz a lógica do destino como critério de incidência. Na prática, isso significa que a tributação tende a se deslocar para o local do imóvel, e não mais para o município do prestador do serviço.
Embora isso reduza conflitos federativos, cria novos pontos de tensão. Em operações digitais, envolvendo plataformas, corretores em diferentes estados e compradores em outra localidade, a definição do “destino” não é trivial.
Além disso, permanece uma questão central ainda não resolvida de forma definitiva: a intermediação imobiliária será absorvida pelo regime específico do setor imobiliário ou tributada pela regra geral de serviços?
Essa definição não é meramente classificatória. Ela impacta diretamente a carga tributária, o direito ao creditamento e a formação de preços.
Se enquadrada na regra geral, a lógica da não cumulatividade permitirá crédito para adquirentes empresariais. Se inserida no regime específico imobiliário, pode haver restrições e ajustes que alterem significativamente o resultado econômico da operação.
Outro ponto sensível é a transição. A convivência entre sistemas distintos tende a gerar sobreposições interpretativas, especialmente em operações iniciadas sob o regime antigo e concluídas sob o novo.
É nesse contexto que o papel do Superior Tribunal de Justiça se torna central.
O tribunal será chamado a exercer uma função de estabilização sistêmica, evitando que conceitos consolidados no ISS sejam distorcidos na aplicação do IBS. Em especial, espera-se a preservação da lógica da obrigação de resultado como elemento definidor do fato gerador, sob pena de tributação de riqueza inexistente.
Além disso, caberá ao STJ lidar com conflitos típicos de transição, como:
- interpretação simultânea de regimes distintos;
- definição de base de cálculo em estruturas híbridas;
- aplicação do princípio do destino em operações complexas;
- limites da atuação fiscal diante de lacunas normativas.
Do ponto de vista prático, o impacto para o setor imobiliário é imediato. Corretoras, incorporadoras, agentes de intermediação e plataformas precisarão revisar contratos, sistemas de faturamento e estruturas societárias. A mudança para um modelo não cumulativo, aliada à possível elevação da carga nominal, exige planejamento tributário sofisticado e revisão de margens.
Mais do que isso, o momento exige uma mudança de postura.
Não se trata apenas de interpretar a nova legislação, mas de antecipar como ela será interpretada. Em um cenário de lacunas normativas, a jurisprudência tende a desempenhar papel ainda mais relevante do que a própria lei.
A intermediação imobiliária, portanto, não é apenas mais um setor impactado pela reforma. É um verdadeiro laboratório de como o novo sistema tributário brasileiro será testado na prática. E, como em todo laboratório, quem entender primeiro as regras do jogo terá vantagem competitiva relevante.
