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Florida Land Trust: privacidade, proteção patrimonial e eficácia tributária e sucessória
Tomás Carvalho
No contexto do mercado imobiliário norte-americano, especialmente na Flórida, a forma de deter e estruturar a propriedade de um imóvel pode ser tão relevante quanto o próprio ativo. Investidores estrangeiros, famílias com patrimônio em múltiplas jurisdições e grupos imobiliários que atuam no estado enfrentam não apenas questões econômicas, mas também riscos sucessórios, exposição pública indevida, possíveis disputas familiares, impactos do imposto sucessório federal e a aplicação da FIRPTA em eventuais vendas. É justamente nesse ponto que o Florida Land Trust se diferencia como uma das estruturas mais sofisticadas e eficientes disponíveis.
O Florida Land Trust, reconhecido pelo Fla. Stat. § 689.071, é um arranjo fiduciário no qual o título legal do imóvel é registrado em nome de um trustee, enquanto o beneficiário mantém, por meio do trust agreement, todos os direitos econômicos e de controle sobre o bem. Esse contrato não é levado a registro público, razão pela qual o nome do beneficiário não aparece nos cadastros imobiliários. Essa característica confere um elevado grau de privacidade patrimonial, extremamente relevante em um país onde informações imobiliárias são facilmente acessíveis e frequentemente utilizadas em litígios, investigações privadas e disputas familiares.
A depender da finalidade do planejamento, o Land Trust pode assumir duas formas distintas, com efeitos jurídicos e tributários completamente diferentes: o revogável e o irrevogável.
Quando o Land Trust é estruturado como revogável, o beneficiário mantém o controle total sobre o imóvel e pode, a qualquer tempo, alterar o trust, substituir beneficiários ou dissolver a estrutura. Para fins fiscais, o beneficiário continua sendo tratado como o verdadeiro proprietário do bem, incluindo para efeitos de imposto de renda, ganhos de capital e deduções.
Essa característica, porém, traz uma vantagem sucessória extremamente relevante: no falecimento do beneficiário, o imóvel recebe o chamado step-up in basis, ou seja, o valor de aquisição é automaticamente ajustado para o valor de mercado na data da morte. Isso significa que os herdeiros ou sucessores não herdarão a carga tributária acumulada ao longo da valorização histórica do imóvel, mas apenas eventual valorização futura. Esse mecanismo, por si só, já representa uma poderosa ferramenta de eficiência tributária intergeracional, reduzindo drasticamente a incidência de capital gains tax em uma futura venda.
Além disso, quando o imóvel é a residência principal do beneficiário na Flórida, o Land Trust pode ser estruturado de modo a preservar a proteção constitucional do homestead. A Suprema Corte da Flórida e a legislação estadual reconhecem que a mera transferência do título legal para o trustee, dentro de um Florida Land Trust, não descaracteriza, por si só, o direito do beneficiário às proteções do homestead, desde que ele permaneça como beneficiário principal e utilize o imóvel como sua residência primária.
Isso significa que continuam aplicáveis benefícios fundamentais, como a proteção contra credores não garantidos, a limitação na cobrança de certos impostos e a reserva sucessória em favor do cônjuge e dos herdeiros, conforme a Constituição do Estado da Flórida. Trata-se de uma combinação rara entre proteção patrimonial, segurança jurídica e manutenção de direitos constitucionais sobre o imóvel.
Já o Land Trust estruturado como irrevogável cumpre um papel completamente distinto. Nesse caso, o beneficiário transfere definitivamente determinados direitos sobre o imóvel ao trust, não podendo, em regra, alterar ou revogar a estrutura direta ou livremente. Essa modalidade é utilizada em planejamentos patrimoniais mais avançados, sobretudo quando o objetivo é afastar o bem do patrimônio pessoal do instituidor para fins de proteção contra credores, planejamento sucessório internacional e mitigação do U.S. Estate Tax, que pode atingir até 40% do valor do imóvel quando este é detido diretamente por um não residente.
Em estruturas cuidadosamente desenhadas, o imóvel deixa de integrar o “estate” do instituidor para fins sucessórios nos Estados Unidos, o que representa uma economia fiscal extremamente relevante em patrimônios de médio e alto valor.
Essa diferenciação é crucial também no contexto da FIRPTA. Quando um estrangeiro detém diretamente um imóvel nos Estados Unidos e o vende, há uma retenção obrigatória na fonte, normalmente de 15% sobre o valor bruto da transação. Essa retenção afeta de forma direta o caixa do investidor e nem sempre reflete o imposto efetivamente devido, representando, ainda, burocracia e elevado prazo para eventual pedido de restituição. Ao utilizar um Land Trust, a operação de saída pode ser redesenhada juridicamente, o que pode afastar ou reduzir de forma relevante a caracterização de uma US real property interest para fins de FIRPTA. O resultado é uma operação mais eficiente, menos onerosa e mais flexível do ponto de vista fiscal e estratégico.
Importante destacar que o Florida Land Trust, em si, é considerado uma estrutura fiscalmente neutra. Ele não cria uma pessoa tributável independente, funcionando como uma disregarded entity para fins de imposto de renda. As receitas de aluguel, despesas e ganhos continuam sendo reportados pelo beneficiário ou pela entidade beneficiária. A diferença fundamental reside na capacidade que o trust oferece de integrar múltiplas camadas de planejamento, incluindo LLCs, holdings familiares, estruturas offshore etc., criando uma arquitetura patrimonial robusta, flexível e juridicamente eficiente.
Também do ponto de vista operacional, o Land Trust oferece vantagens significativas. A transferência da beneficial interest pode ocorrer por meio de instrumento privado, sem alteração no registro do imóvel, sem exposição pública e, em muitos casos, sem cobrança de impostos de transferência, pois não há mudança formal na titularidade legal. Isso facilita reorganizações familiares, planejamentos sucessórios, entradas e saídas de investidores e operações estruturadas com muito menos fricção jurídica e custo fiscal.
O Florida Land Trust, quando corretamente compreendido e estruturado, não é apenas um mecanismo de registro alternativo, mas uma verdadeira ferramenta de eficiência tributária, sucessória e de proteção patrimonial. Ele permite alinhar privacidade, proteção ao homestead, sucessão fluida, blindagem contra riscos jurídicos e otimização da carga tributária em uma única solução integrada. Para famílias, investidores internacionais, holdings patrimoniais, imobiliárias e realtors que atuam no mercado norte-americano, compreender e aplicar essa estrutura representa um salto de sofisticação, segurança e inteligência estratégica na gestão de ativos imobiliários.
